Arabuluculuk kural olarak ihtiyari bir alternatif uyuşmazlık çözüm yöntemidir. Ancak zaman içinde ihtiyari olarak arabuluculuğun çok fazla tercih edilmediğinin anlaşılması, dünyanın çeşitli yerlerinde belli alanlarda zorunlu olarak uygulanmasının başarılı olması sebebiyle arabuluculuk kurumu, dava şartı olarak 7036 sayılı kanun ile 1 Ocak 2018’de İş Hukukunu ilgilendiren uyuşmazlıklar kapsamında zorunlu hale getirildi. İş Hukuku alanındaki başarısına müteakip arabuluculuk kurumu, 7155 sayılı kanun ile 1 Ocak 2019’da ticari uyuşmazlıklar için, 7251 sayılı kanun ile 22 Temmuz 2020’de tüketici uyuşmazlıkları için dava şartı olarak tesis edildi. 5 Nisan 2023 tarihli resmi gazetede yayımlanan, 7442 sayılı Orman Kanunu ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile bir uyuşmazlık türü için; aynı tarihli resmi gazetede yayımlanan, yürürlüğü 1 Eylül 2023 olmak üzere 7445 sayılı İcra ve İflas Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun ile dört uyuşmazlık türü için arabuluculuk kurumu, dava şartı olarak tesis edildi. Bu uyuşmazlık alanlarını kısaca sayarsak, 7445 sayılı kanun ile kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar, taşınır ve taşınmazların paylaştırılması ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar, kat mülkiyeti kanunundan kaynaklanan uyuşmazlıklar, komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklar; 7442 sayılı kanunla tarımsal üretim sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlıklar, ilgili kanunların yürürlüğe girmesiyle birlikte dava şartı arabuluculuk kurumuna tabii oldu.

Getirilen bu düzenlemeyle son dönemde enflasyon ve alım gücünün düşmesi neticesinde kiraya veren ile kiracı arasında özellikle kira bedelinin belirlenmesi noktasında yaşanan sorunlara hızlı bir çözüm bulunması amaçlanmış görünmektedir. Ancak düzenleme 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunundan kaynaklanan uyuşmazlık haricindeki her kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlık için uygulanacağı yönünde bir düzenleme olduğundan kapsamı, sırf kira bedelinin belirlenmesi olarak düşünülemez.

Arabuluculuk hak temelli değil, menfaat temelli bir süreç olduğundan yargılama faaliyetindeki gibi hangi tarafın haklı olduğuna bir yargıç karar vermez. Taraflar kendileri açısından en işe yarar çözümü bulmaya çalışırlar. Arabuluculuk sürecinin başlaması hak ve zamanaşımı sürelerini durdurur (HUAK 16/2). Arabulucu görüşmeleri sonrasında bu süreler işlemeye devam edecektir. Diğer bir deyişle arabuluculuk sürecinin başından sonuna kadar geçirilen süre zamanaşımı ve hak düşürücü sürelerin hesaplanmasında dikkate alınmaz.

HUAK 18/B/1-a’ya göre kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar için dava açılmadan evvel arabulucuya başvurulmuş olması bir dava şartı olarak zorunlu hale getirilmiştir. Ancak 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümler bu arabuluculuk şartından istisna tutulmuştur. Örnek vermek gerekirse elinde tahliye taahhütnamesi bulunan kiraya veren bu belgeye dayanarak doğrudan ilamsız tahliye başlatabilecektir. Ancak TBK 351’deki yeni malikin gereksinimi sebebiyle açılan tahliye davasında arabulucuya başvurulmuş olması dava şartı olarak aranacaktır.

Kira bedelinin belirlenmesi noktasında çıkan uyuşmazlıklarda taraflar arabulucu vasıtasıyla anlaşıp yeni bir kira bedeli belirleyerek sözleşmenin devamına karar verebilirler. Ancak yine de anlaşılan miktar kanunun emredici hükümlerine aykırı olamaz. Yukarıda bahsedilen sınırlar dahilinde belirlenen artış oranları geçerli olarak kabul edilmelidir. Burada sorun kiracı ile kiraya verenin anlaşmalarıyla tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranından daha fazla bir oran kararlaştırılırsa ne olacağıdır. Her nasıl tarafların bu konuda emredici hükümlere aykırı olarak kararlaştırdığı kısım için kısmi hükümsüzlük söz konusu ise arabuluculuk anlaşma tutanağı da tarafların anlaşmaları açısından sözleşme niteliği taşıdığı için aynı sonuç burada da doğmaktadır. Arabulucu anlaşmanın TBK’nın 344. maddesine aykırılık doğuran kısmın geçersiz olacağı noktasında tarafları uyarmalıdır.

Artan enflasyon ve ekonomik koşulların ağırlığıyla kira bedellerinin yükselmesi, çok sayıda kira uyuşmazlığına sebebiyet vermiştir. Kanun koyucu mahkemelerdeki dava fazlalığı açısından yükü hafifletmek ve mümkünse tarafların bu tür uyuşmazlıkları kendi aralarında halletmelerini sağlamak yönünde yasama yapmıştır. Ayrıca hem kiracıya hem kiraya verene, davanın uzun ve yıpratıcı sürecine katlanmak zorunda olmadan meseleyi arabulucuda halletmek için bir nevi fırsat tanınmıştır. Gerçi uyuşmazlıkların bu düzenlemeden evvel ihtiyari olarak arabulucuya giderek çözülebileceği de bir gerçektir. Ancak bu durumun pek tercih edilmemesi ve dava şartı olan arabuluculuğun diğer alanlardaki başarısı, kira hukukunda bu düzenlemenin getirilmesinin yerinde olduğunu göstermektedir. Kira uyuşmazlıklarında dava şartı olan arabuluculuk kurumu çok yeni yürürlüğü olan bir yasama olduğu için hem uygulamada hem öğretide bu konuya ilişkin kapsamlı ve aydınlatıcı çalışma sayısı çok azdır. Getirilen kurumun enstrümanları doğru kullanılır ve uygulayıcılar aydınlatılırsa çok faydalı olacağı kanısındayım.

NOT: Yukarıda verilen bilgiler ve örnekler her somut durum için farklılık arz edebileceğinden hukuki durumlarınız için bir avukata danışmanızı tavsiye ederim.